La supercherie du « qui paie la commission? »

      Au vendeur : « Dès lors que nous mettons votre maison en vente au prix que vous en voulez, peu vous importe ce qu’un acheteur est prêt à payer en plus à l’agence ».
      A l’acheteur : « Les prix étant affichés commission comprise, c’est le vendeur qui paie l’agence ».
      Tel est le double langage qu’en bon commerçant, l’agent immobilier voulant éluder le montant de sa commission tiendra à ses clients lorsqu’il s’agira d’en obtenir un mandat de vente ou d’achat.

Où est la supercherie ?

      Ainsi que nous l’avons développé dans notre article sur la valeur d’un bien en vente, l'agence ne coûte rien à personne dans la mesure où elle se paie sur la valeur qu’elle ajoute.
      Mais si elle dépasse cette mesure, qui paie ce surcoût par rapport à la valeur ajoutée ?
    C’est là que se pose la question de savoir où est la supercherie.

Prix et valeur

      Le conflit de raisonnement relevant du double langage repose sur une confusion entre deux notions économiques:  le prix et la valeur.
      Le prix d’un bien proposé dans une grande surface est ce qu’on le paie à la caisse. Ce prix comprend la TVA qui revient à l’état, et le montant HT qui est la valeur du bien.
       Or, lorsqu’on veut acheter un bien dans une grande surface, on va chercher à l’acheter là où il est le moins cher, peu importe le montant de la TVA que contient ce prix, et donc sa valeur.
      Il en est de même en matière de vente immobilière. L’acheteur paiera un bien en fonction du choix qui se présente à lui sur le marché, peu lui important que les prix comportent 2 % ou 20% de commission d’agence.
       Quant à la valeur du bien, elle correspondra à la somme revenant au vendeur, et donc au prix public diminué de la commission de négociation.

De la supercherie au piège.

       Les prix des maisons affichés par les agences ne présentent pas de gros écarts. De ce fait, les acheteurs n’y prêtent pas attention tant ils sont plutôt préoccupés par les biens qu’ils vont découvrir. Ils s’engagent ainsi avec telle ou telle agence sans qu’il leur soit venu à l’esprit de regarder si la maison qu’ils convoitent est en vente dans une agence pratiquant des commissions moins élevées de plusieurs milliers d'euros.
       C’est lorsqu’on en vient à faire une proposition de prix, que l’on prend conscience du montant de la commission, et c'est souvent avec une certaine surprise tant l’agence ne met pas son tarif en avant.
      Or, outre ce que dicte l’honnêteté et sous réserve que les documents de l’agence soient correctement rédigés, l’acheteur n’est pas libre d’acheter par l’intermédiaire de l’une après avoir visité par une autre pour payer une commission moins chère. Il l’est certes théoriquement lorsque l’agence a été mandatée par le vendeur, mais c’est au risque d’être poursuivi solidairement avec lui pour manœuvre frauduleuse.
       Il appartenait en effet à cet acheteur de choisir l’agence en fonction de son tarif avant de visiter un bien qui peut être en vente dans plusieurs.

Dès lors trois issues vont se présenter :

• L’acheteur tient à acheter cette maison, le fusse au prix affiché commission au tarif élevé incluse, puisque l’agence n’a aucune raison de négocier une commission qui n’a d’ailleurs pas vocation à servir de variable d’ajustement.
• L’acheteur fait une proposition que le vendeur n’accepte pas même si l’agence baisse sa commission – ce qu’elle sera peu incitée d’ailleurs à faire si elle a l’exclusivité -.
• Le montant élevé de la commission casse l’indissociable part de rêve à l’achat d’une maison, et l’acheteur va acheter une autre maison ailleurs.

      En tout état de cause, quelque soit celui qui paie la commission ou renonce à l’opération, la partie économiquement injustifiée que comprend une commission d'agence immobilière lorsque son montant est trop élevé se déduit de la valeur du bien.

Xavier et Alexandre NEBOUT

Mars - Novembre 2013

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