Lorsque les contrôles d’assainissement laissent sceptique…

L’instauration d’un contrôle obligatoire des assainissements non collectif avant une vente aurait du supprimer tout risque de litige à ce sujet.

Malheureusement, alors que le droit ne connait que des systèmes d’assainissements conformes ou non conformes, les formules ambiguës utilisées par certains organismes de contrôle donnent lieu à des malversations.

Voici une affaire exemplaire intervenue récemment

Le 17 juin 2011, en vue de vendre sa maison, Mme G.. reçoit du SPANC de BONNETAN, un rapport de visite mentionnant que l’installation sera conforme « avec modification particulière », notamment du fait d'un « traitement inadapté», pour conclure en ces termes: « installation à améliorer » et en cas de vente : «installer un système conforme à la législation en vigueur ».

Le 8 juin 2011 Mme D… . signe un acte sous seing privé chez Me L. Notaire, aux termes du quel elle achète la maison de Mme G… par l’intermédiaire de l’agence B I. .
Concernant l’assainissement individuel, cet acte mentionne que « l’installation est conforme ».
Il s’agit là d’une faute tirée de l'ambiguïté partielle du rapport, en sa conclusion selon laquelle le système est « à améliorer » et nonà refaire. Il s’agit là d’une tromperie pure et simple du rédacteur de l’acte, en toute probabilité pour complaire à son client vendeur et l’agence pourvoyeuse d’affaires.

Le 30 septembre 2011, dans l’acte authentique établi par Me P… et réitérant cette vente, cette erreur n’est pas reprise ; il y est mentionné au sujet de l’assainissement,que l’installation n’est pas conforme, mais sans mentionner aussi comme il est d’usage et de droit, l’obligation légale faite &agrace; l’acheteur de rendre l’installation conforme dans le délai d’un an. Sur ce dernier point, le notaire a commis une faute en toute probabilité délibérée pour ne pas attirer l’attention de son client sur la faute précédemment commise par son confrère, et ses conséquences.

Or, cette rectification aurait préalablement à la signature de l’acte authentique, du faire l’objet d’une transaction sur le renoncement de l’acquéreur à une diminution du prix en rapport avec l’obligation nouvellement révélée à lui de refaire le système d’assainissement, et d’un devis de travaux lui permettant de s’engager en connaissance de cause.
Ces deux éléments auraient du figurer dans l’acte, car en l’état, outre un vice constitutif d'un enrichissement sans cause entre l’acte SSP et authentique au profit du vendeur, l’acheteur était en droit de poursuivre une nullité de la vente du seul fait de l’inadéquation entre le coût de l’opération et la condition suspensive d’obtention de prêt, condition d’ordre public à la quelle les parties ne peuvent donc déroger.

Confraternité oblige, et puis là aussi, les intérêts commerciaux peuvent prévaloir.

Comme il y a fort à craindre que les notaires ne se soient pas plus étendu oralement que par écrit sur la difficulté, Mme D.. ne juge pas nécessaire de réaliser les travaux nécessaires une fois installée dans sa nouvelle maison.

Ce n’est qu’à l’occasion de la revente du bien en 2014 par L’Immobilier en Entre deux mers que Mme D… a réalisé avoir été victime d’une malversation, et de son obligation de rendre son système conforme.
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Un accident rare ? Oui, en ce sens que peu d’agences prennent le risque de se voir priver de la clientèle des notaires dont elles dénoncent les erreurs.

Quelques explications complémentaires sembleront utiles.
Lorsque les rapports de SPANC sont ambigus voire même trompeurs, il s’agit à la fois de ne pas inquiéter les administrés outre mesure alors que les communes ne remplissent pas leurs obligations de réaliser des réseaux d’assainissement collectif, et de ne pas mettre à leur charge des frais importants et d’une utilité relative.
Nous sommes ici au cœur d’une contradiction générale au sain de beaucoup d’administrations françaises : on y veut le moins de juristes possible car susceptibles de dénoncer les pratiques « border line », et on en a pas le savoir faire. La solution n’est en effet pas de rendre des rapports ambigus permettant aux collectivités de ne pas poursuivre des absences de remises aux normes dont le coût n’est pas en rapport avec l’impact, mais de savoir ne pas poursuivre par insuffisance d’intérêt à agir.
Quant aux rédacteurs des actes de vente, il leur appartient de ne pas mettre l’acquéreur à la merci d’une exigence de l’administration locale et pouvant lui coûter dix mille euros de manière inattendue, ni le vendeur à la merci un an après ou plus, d’une demande en annulation de la vente pour dol ou seulement erreur sur la chose.

Si les parties conviennent que l’acquéreur prend le risque, quel qu’en soit la probabilité immédiate, de se voir exiger une remise aux normes du système d’assainissement, il doit le faire en pleine connaissance de cause et en prendre la responsabilité aux termes mêmes de l’acte.

le 11 décembre 2014

Xavier & Alexandre NEBOUT

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