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L'immobilier sans détours

vendre un terrain par lots

La réglementation
            La réalisation d’un lotissement est soumise à deux règles essentielles : L’obtention d’un permis d’aménager pour toute opération comprenant des espaces ou voirie commune, et dans ce dernier cas, l’obligation de réaliser les travaux avant de pouvoir vendre avec toutefois la possibilité d’en reporter une partie moyennant une garantie financière.

Estimation d’un terrain lotissable
            Un terrain lotissable vaut le prix prévisible de vente des lots, moins le cout prévisible des travaux, moins les frais de géomètre, de notaire, de bureaux d’étude, de surveillance sécurité, de participation à des extensions de réseaux et ouvrages publics (plus ou moins légaux), les frais bancaires, la marge bénéficiaire et la marge de risque commercial liée aux aléas du marché.
            De plus certaines contraintes sont aléatoires notamment du fait de la corruption (plus souvent intellectuelle que matérielle) d’élus qui s’opposent ou favorisent les opérations en fonction de leur rentabilité électorale par le biais de problèmes techniques.
            En somme, la valeur d’un terrain à lotir ne peut être déterminée qu’après avoir obtenu le permis d’aménager. Mais alors pour la connaître, le vendeur devrait faire l’importante avance de l’étude technique et financière sans garantie sur le résultat.

Les lotisseurs ou aménageurs foncier
            Quelle que soit leur taille, les marchands de biens dits en l’occurrence « lotisseurs » s’engagent rarement avec des fonds propres, et c’est en fait la banque qui décide de la marge : généralement 30% HT plus le risque commercial.
            Dans une période de montée continuelle des prix, le risque est limité à des agios, par contre il en est tout autrement en période ou rien n’est certain ; la marge va alors devoir augmenter pour que la banque suive.
            Lorsqu’on propose un terrain à lotir à un lotisseur, il va rapidement savoir calculer le cout probable des travaux augmenté d’un marge pour les aléas, mais il ne s’exposera pas à faire les frais d’une étude approfondie est des démarches afférentes sans bénéficier d’une promesse de vente à un prix devant lui assurer une opération fructueuse.
            Mais en réalité ce n’est pas toujours ainsi que cela se passe :
            Lorsqu’il aura obtenu le permis d’aménager, le lotisseur sera propriétaire du projet. Dès lors, le vendeur se trouve en position d’extrême faiblesse. Le jeu du lotisseur pourra consister à faire semblant d’accepter un prix alléchant pour bénéficier d’une promesse de vente, puis à réajuster le prix une fois l’autorisation obtenue …. Certes, la baisse est souvent justifiée, mais outre qu’on peut trouver à redire sur la manière de faire, il arrive aussi que le vendeur se fasse « plumer » s’il n’est pas en position de renoncer.
            Le métier de lotisseur est à risques. Nous avons vu avec « la crise » que tels lotissements qui devaient se vendre facilement avant l’été 2008 n’auront pas été entièrement vendus en 2010. Exceptionnel ? pas tant que cela :  Les années 91-93 ont été terribles aussi, et bon nombre de lotisseurs ont du déposer leur bilan. On me permettra ici de rendre hommage au plus important lotisseur de la région qui, là ou tout un chacun se serait tout simplement retiré sans regarder derrière lui,  a d’abord vendu ses biens personnels pour tenter de payer ses dettes, puis s’est donné la mort en s’estimant déshonoré pour ne pas y être parvenu… Evidemment, il n’a pas eu les honneurs de la télévision, la notion d’honneur n’est pas politiquement correcte, et les agents d’affaires doivent être cantonnés dans un rôle de bouc émissaire de la corruption.
            Le bénéfice d’un lotisseur se fait sur la vente des derniers lots, et compte tenu des sommes en jeu, les retards coutent rapidement très chers en agios – les banquiers sont rapaces, mais pas pour les raisons que le bon peuple croit connaître. Sa victime préférée est l’entrepreneur. On peut d’autant plus facilement le ruiner que comme son malheur ne fait pas pleurer le consommateur de publicité, il n’a pas droit aux médias -.

Le particulier s’érigeant en lotisseur – aménageur foncier
            Plusieurs problèmes complexes sont à résoudre, juridiques, techniques et financiers. Si complexes qu’une banque prêtera difficilement son concours à un particulier pour la mener lui-même à bonne fin.

Bref aspect fiscal
Selon la date à laquelle le terrain est devenu constructible, le vendeur d’un terrain à bâtir doit une taxe spécifique sur la plus value. En mettant les choses au pire, cette taxe équivaudra à moins de la moitié de la TVA payée par un marchand de biens - lotisseur.

Le lotisseur mandataire 
            Le lotisseur mandataire est celui qui mènera l’opération pour le compte du vendeur. Ne prenant aucun risque financier quant à l’achat du terrain, le montant de ses honoraires sera de loin inférieur à la marge que doit prendre le lotisseur. De plus comme il doit être agent immobilier pour vendre les lots, il ne se paiera que sur le prix de vente ces derniers. C’est tout bénéfice pour tout le monde.
Son seul inconvénient est de ne pas être beaucoup utilisé en raison de que sa pratique implique un cumul de compétences techniques et juridiques assez rares sur le marché – de plus aussi mal vues par le notaire et le géomètre qui se les partagent – séparément -.

Notre savoir faire à L’IMMOBILIER EN ENTRE DEUX MERS
A l’issue de ses études en architecture et à l’institut d’études juridiques appliquées à la construction à l’habitat, une opération de lotissement relevait de l’enfance de l’art pour Xavier NEBOUT. Si bien que les circonstances l’ont rapidement amené à intervenir dans l’obtention de lotissements difficiles. En 1976, au Pian Médoc pour associer plusieurs propriétaires dans une opération commune. En 1979 à Blanquefort ( Château Cambon), pour obtenir une autorisation portant sur 120 lots là ou deux gros lotisseurs et leurs cabinets de géomètre avaient échoué, avec de  nombreuses difficultés techniques à surmonter. En 1985, il a obtenu une autorisation de 26 lots à St Caprais là où le géomètre local avait rendu son tablier, et, première en gironde pour une opération de cette importance, contre l’avis du maire.
En 1999, les travaux d’un lotissement se révélant particulièrement difficile à réaliser – construction d’une chaussée réservoir en terrain marécageux, il aura fallu passer de la conception à maitrise d’œuvre, et même l’exécution traco-pelle en main. Les travaux se seront depuis révélés d’une parfaite stabilité.
Nous réalisons notamment nous-mêmes les plans topographiques notamment requis pour réaliser voiries et réseaux. 

Conclusion
Pour savoir réaliser un lotissement, du plan topographique à la rédaction d’actes complexes en passant par les travaux eux mêmes, et ainsi faire réaliser des gains importants à celui qui nous confiera son opération, nous ne nous connaissons pas de concurrents dans notre secteur géographique d’activité.

 

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