AVANTAGES CACHÉS DE LA SCI

   A lire les divers sites évoquant les avantages de la SCI comme ceux de souplesse d’attribution lors des successions,de frais réduits lors de cessions de parts, on sera étonné de ne pas y voir certains éléments pourtant d’intérêt primordial.

La séparation des capacités d’emprunt

     Le premier achat immobilier d’un ménage pourrait très souvent se transformer en premier investissement locatif lors d'un deuxième achat, si la capacité d’emprunt ne se trouvait alors plombée par le remboursement du prêt concernant le premier.
     Or, si le premier achat a été fait par une SCI, c’est cette dernière qui aura emprunté et se sera endettée, et non les associés qui peuvent ainsi fait créer autant de SCI que d’achats immobiliers et d’emprunts afférents sans que les organismes prêteurs aient à en connaître plus que le prêt qui les concernent directement.

Les charges de gestion

   Lorsque le logement sera loué à soi même, on ne pourra déduire que les intérêts d’emprunt des revenus, par contre si un tiers entre dans la SCI ou si le logement est loué à des tiers, tous les investissements et frais d’équipements sont déductibles des revenus au même titre que dans toute entreprise, y compris même l’achat d’un véhicule – le tout évidemment sauf abus de droit -.

La SCI comme moyen de faire face à la taxation des plus-values ( hors résidence principale lors de la revente)

   La taxation des plus-values ne s’opérant que lors de la cession de l’immeuble et non des parts de SCI, la durée de détention commence lors de l’acquisition de l’immeuble pour sa revente, ou de la constitution de la SCI pour la vente des parts. C’est ainsi que lorsqu’on achète les parts d’une SCI propriétaire d’un immeuble, les associés vont certes payer sur la plus value dégagée de la vente des parts si elle intervient dans le délai de taxation, mais lors de la revente de l’immeuble, l’acheteur bénéficiera du délai d’acquisition initiale. Or, la plus-value à attendre aujourd’hui d’un investissement immobilier dans notre région relève de l’actualité:
   Nous savons que Bordeaux est la première demande de mutations. Mais en outre, l’Entre deux mers bénéficie d’autres atouts : Le pont de Bacalan, le contournement de Fargues qui viendra bien un jour, et Paris à 2 heurs par le TGV avec la proximité de la gare St Jean. Nous pouvons raisonnablement compter sur une forte plus value de l’immobilier à l’échéance d’une dizaine d’année. La-dessus, on pourrait trouver équitable de payer une taxation sur une plus-value obtenue grâce en fait à la collectivité, mais il y a une autre source de plus value à venir dont la taxation ne serait pas équitable : Il est hautement probable que nous allions vers une dévaluation de notre monnaie, qu’elle ait lieu sous la forme d’un retour au franc ou d’un euro à géométrie variable. La réduction des salaires et des dépenses publiques ne pouvant en effet être envisagée en France comme elles l’a été en Allemagne ou en Angleterre, une dévaluation devra être opérée pour retrouver de la compétitivité face à nos concurrents européens. Dès lors, les prix de l’immobilier commenceront une remontée compensatrice, et la taxation de cette plus-value relèvera alors d’une spoliation pure et simple.
   Il y a encore maintes raisons de choisir la SCI, notamment lorsqu’on envisage de créer une activité professionnelle dans son logement, de loger des enfants adultes ou des parents, etc. La SCI est en somme la forme de précaution dans la gestion de son patrimoine immobilier.
   La SCI présente cependant l’inconvénient de devoir acquérir quelques connaissances comptables et fiscales, autrement dit : de s’y intéresser. Ce sera aussi l’argument des notaires pour vous en décourager car non seulement la transmission des parts de SCI échappe à leur monopole, mais en plus, les gens débrouillards ne sont pas des clients fidèles…

17 septembre 2011

Xavier NEBPUT

Mention légale: Direction de publication: la sarl L'Immobilier en entre deux mers. siège: 11-13 avenue de l'Entre deux mers 33370 Fargues saint hilaire.

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